¿IRPF? …. peor ¡IRPH!: El problema de las hipotecas con índice de referencia IRPH

Hace unos días me comentó un compañero letrado muy amigo, que a un cliente suyo le habían dado un buen palo con el IRPH... -“Mejor...”- Le dije. -¡eso es que gana mucho...!-.   

Él me miró con cara extrañada... “¿Cómo? ¿Qué tiene que ver que te cobren mucho por en la cuotas de la hipoteca con que ganes mucho o poco…?

Al momento me di cuenta que le entendí mal, de lo que realmente me estaba hablando no era del pago anual de tributos de los que todos “disfrutamos”, sino del índice de referencia del préstamo hipotecario que tenía su cliente. 

Y es que, efectivamente, un cliente que haya firmado una hipoteca con esa cláusula (generalmente clientes de la zona norte de España) habrá recibido un buen palo. 

¿Qué es exactamente el IRPH?

Las siglas IRPH responden a la abreviatura de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (vamos, que estamos ante un acrónimo que no dice nada ni en si mismo ni en su versión “extendida”). 

El IRPH es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable de sus clientes. Bajo esas siglas se escondían, hasta la publicación de la Ley de emprendedores, varios tipos de referencia distintos, que según los cálculos del Banco de España se aplican a un 11% de hipotecas suscritas aproximadamente, sobre todo por entidades del norte de España. 

Este índice de referencia se calcula mediante la media respecto a diferentes ofertas del mercado en plazo igual o superior a tres años para la adquisición de viviendas, encontrándose, siempre a un valor por encima del Euribor y el MIBOR. (Madrid InterBank Offered Rate)

Existían, como hemos dicho, varios tipos de IRPH, el de Bancos, que conceden los bancos, el de IRPH de Cajas que conceden las Cajas, y el IRPH Conjunto que es el que se remite a la media de los dos índices anteriores. 

Existía además un IRPH de deuda pública, que toma como referencia la rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.

En la actualidad, como luego veremos, esta catalogación ha variado, habiendo desaparecido todos ellos, comenzando a denominarse  “IRPH entidades”. 

Pero…. ¿Cuál es el problema?

Si estamos ante un índice de referencia, como otro cualquiera, ¿qué problema existe? ¿Dónde está su lado oscuro?.

Muy sencillo. El IRPH es una media del índice aplicado a las hipotecas que lleva a cabo el Banco de España y que publica mensualmente. El problema está en que dicho cálculo se basa en los datos aportados por las propias entidades respecto a las hipotecas que ellas mismas conceden.  Vamos que quien a la postre fija el índice es el propio beneficiado por el mismo, con el grave riesgo de manipulación que ello conlleva.

El comportamiento del IRPH es más suave que el del Euribor, menos volátil, es decir, sufre menos altibajos y variaciones, aunque su valor siempre lo hemos encontrado más alto que el del Euribor (incluso mucho más alto) lo que lógicamente provoca que las hipotecas que lo usan sean más caras. 

¿Cómo sé si tengo una hipoteca IRPH?

Normalmente sí estás leyendo este post es muy probable que ya lo sepas…El grado abusivo del devengo de intereses de la misma hace que “te enteres, aunque no quieras”, de forma casi inmediata. 

Así, si usted es una de esas personas que puede que le hayan aplicado un interés variable abusivo pero no es de esos que “miren esas cosas normalmente” podrá saber de forma inequívoca si se le aplica ese índice en la escritura de constitución del préstamo hipotecario.

¿Cuál es la situación actual de este índice de referencia?

Existe en la actualidad un nuevo índice hipotecario que sustituye al IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH Ceca, debiéndose regir las nuevas hipotecas constituidas por este índice denominado “IRPH entidades”. 

Si el índice de referencia que se estableció en la hipoteca es el IRPH Cajas o IRPH Bancos, se aplicará a las hipotecas el índice sustituto que establezca la misma a menos que el banco y el cliente pacten otra cosa. 

Si no existe en la hipoteca ningún índice sustitutivo se le aplicará subsidiariamente el IRPH entidades… Y estos clientes son los verdaderamente pillados…. Incapaces de poder escapar, salvo por reclamación judicial de este otro índice de referencia, tan gravoso como los índices a los que ha sustituido. 

¿Qué puedo hacer si tengo este índice de referencia?

Las personas que se encuentren afectadas por este índice podrán reclamar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH (bien por constitución directa bien por habérsele aplicado como régimen sustitutivo automático), su eliminación y por lo tanto, la aplicación del tipo pactado que lo sustituya, así como la reintegración de las cantidades abonadas desde la constitución del préstamo hipotecario aplicando el índice de referencia establecido.

A día de hoy son varios los Juzgados de España que han declarado la nulidad de la cláusula en la que se contiene el IRPH como índice de referencia, y condenan a la entidad financiera a restituir a los afectados la diferencia entre lo que se abonó aplicando el IRPH y lo que se debiera abonar aplicando el índice sustitutivo pactado.

Efectivamente, como condición general de la contratación  (no escogida por el cliente, ni fruto de una negociación, sino impuesta por la entidad, incluso con el desconocimiento del cliente), si el cliente adherente no ha sido informado de la existencia de todos los tipos de referencia vigentes en el momento de la firma y en concreto de la existencia de tipos de interés más ventajosos que el IRPH como el Euribor por ejemplo, adolecerá de falta de transparencia.

En consecuencia si había tipos de referencia más beneficiosos para el prestatario y no se le informó de ello, se ocasionaría con la aplicación del IRPH un grave perjuicio al consumidor y un desequilibrio en las contraprestaciones lo que permitiría su consideración de cláusula abusiva por falta de transparencia y en consecuencia nula por aplicación del art 8.2 de la LCGC  ya que vulnerarían el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Habrá, pues, que tener en cuenta el supuesto concreto, las circunstancias personales de los firmantes del préstamo, y las condiciones que en su momento se dieron para otorgar el consentimiento (más o menos consciente) en la aceptación de esa cláusula. 

En todo caso, es posible reclamar la modificación de dicha clausula mediante la oportuna reclamación a la entidad bancaria y caso de ser desatendida dicha petición, siempre nos quedarán los tribunales para “borrar” esa clausula del contrato hipotecario.

¿Eres titular de una hipoteca con índice de referencia IRPH? Seguro que podemos ayudarte.