1.- NEGATIVA A LA PRORROGA LEGAL
Tal y como os decíamos en el artículo anterior, la duración del contrato será pactada libremente por las partes, no obstante, llegado su vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar un mínimo de 3 años.
Por tanto, será nulo cualquier pacto que establezca que el contrato solo puede durar 1 año y que niegue la prorroga legal de hasta 3 años, por ser contraria al artículo 9.1 de la LAU.
2.- INDEMNIZACIÓN POR LOS MESES QUE RESTAN HASTA CUMPLIR UN AÑO
Esta cláusula es muy común; dado que el contrato inicialmente se establece por un año, muchos arrendadores incluyen la cláusula que establece la obligatoriedad de permanecer todo ese año, y en caso de no cumplirse, se establece una penalización equiparable a los meses que faltaren por cumplir del contrato.
Como vimos, el inquilino puede dar por finalizado el contrato a los seis meses, y la penalización no puede exceder de una mensualidad de renta por cada año que restare de cumplir, siempre que esté previsto en contrato, ya que no es obligatoria.
Por tanto, será nulo cualquier pacto que establezca penalizaciones al inquilino por no permanecer un año o éstas sean superiores a lo establecido legalmente, por ser contrario al artículo 11 de la LAU.
3.- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
La renta únicamente se actualizará si esa actualización se ha establecido en el contrato, y solo podrá ser revisada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por otra parte, esta actualización no puede establecer que únicamente se realice “al alza” en favor del arrendador (cláusulas que he visto en más de un contrato).
Por tanto, será nula la actualización de la renta no prevista en contrato y la cláusula que solo prevea una actualización al alza en favor del arrendador,por ser contrario al artículo 18 de la LAU.
4- INCREMENTO DE RENTA POR MEJORAS
El arrendador únicamente tendrá derecho a incrementar la renta por mejoras realizadas en la vivienda transcurridos 3 años de duración del contrato, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Por tanto, será nulo el incremento de la renta por mejoras antes de 3 años que exceda del 20 % de la renta vigente en cada momento por ser contrario al artículo 19.1 de la LAU.
5.- SOLICITAR POR ADELANTADO MÁS DE UN MES DE RENTA
El arrendador no podrá solicitar el pago por adelantado de más de un mes de renta.
Por tanto, será nula la cláusula que establezca que el arrendatario debe abonar por adelantado más de un mes de renta por ser contrario al artículo 17.2 de la LAU.
6.- PERMITIR AL ARRENDADOR EL ACCESO A LA VIVIENDA EN CUALQUIER MOMENTO
Esta es una cláusula que en el 90% de los casos la encontramos en pisos alquilados a estudiantes. “El arrendatario se compromete a permitir la entrada en el piso al arrendador o persona que tenga conferida su representación y ello para comprobar el estado y situación del mismo".
Debemos tener en cuenta que desde el momento en que alquilamos la vivienda, pasa a ser nuestro domicilio, por lo que únicamente podrá entrar el casero en la vivienda con nuestro consentimiento.
Por tanto, será nula cualquier cláusula que permita al arrendador la entrada en la vivienda sin consentimiento por parte del arrendatario, pues sería contrario al artículo 18.2 de la Constitución Española.
7.- NO DEVOLVER LA FIANZA
Aunque no se establezca como una cláusula; no devolver la fianza o detraer la cantidad correspondiente para la limpieza y pintura del inmueble tras la finalización del contrato, es una práctica abusiva. Ésta es una obligación del arrendador que no tiene que ser cubierta con la fianza abonada por el arrendatario, que deberá ser devuelta en el momento que se devuelve la posesión de la vivienda. Transcurrido un mes sin proceder a su devolución, la fianza devengará el interés legal a favor del arrendatario.
Mi contrato tiene alguna de estas cláusulas…
No te preocupes, si tu arrendador intenta hacer valer alguna de estas cláusulas, podrán ser declaradas nulas por un Juez y expulsadas del contrato. El resto del contrato seguirá teniendo plena de validez.
Para no tener que llegar a este extremo, siempre recomendamos que el contrato sea redactado por un abogado que pueda evitar este tipo de prácticas abusivas, y así estar asesorado sobre cuáles son las estipulaciones más convenientes que deben establecerse en un contrato de alquiler.
¿Necesitas asesoramiento en tu contrato de arrendamiento? Seguro que podemos ayudarte.
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