Si firmas una hipoteca desde hoy día 17 de mayo, estás son las principales novedades que debes tener en cuenta:
Normas de Transparencia.
La entidad deberá entregar al prestatario todas las condiciones de su préstamo, recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante hasta la firma del préstamo.
Además entregará la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) donde consten las cláusulas más relevantes del préstamo; el índice oficial de referencia, el tipo de interés, si algún límite mínimo o clausulas suelo, y la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de impago y sus gastos, los gastos desglosados asociados a la concesión del préstamo, y si el préstamo se encuentra en moneda extranjera.
En caso de préstamo a tipo variable, deberá entregarse una simulación de las cuotas con distintos escenarios.
El banco deberá advertir al prestatario de la obligación de asesorarse de forma gratuita en el notario de su elección, al que se le remitirá igualmente toda la documentación expuesta.
Gastos hipotecarios
La entidad abonará la gestoría, el registro, la notaria y el IAJD, por su parte, el cliente abonará los gastos de tasación y la copia de su propia escritura.
Comisión de apertura
Únicamente podrán percibirse comisiones por servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
Si las partes pactan una comisión de apertura, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En el caso de préstamos multidivisa, la comisión de apertura incluirá la comisión por cambio de moneda del capital inicial.
Comisión por amortización total o parcial
Se reducen las comisiones en los préstamos variables a 0,25% durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y de 0,15% durante los 5 primeros años.
En los préstamos a tipo fijo se establece una comisión del 2% durante los 10 primeros años de vigencia del contrato y del 1,5% el resto del plazo.
Vencimiento anticipado
Podrá producirse el vencimiento anticipado del préstamo, siempre que las cuotas adeudas equivalgan a:
- El 3% del capital prestado o el equivalente a 12 cuotas, en la primera mitad del préstamo;
- El 7,5% del capital prestado o el equivalente a 15 cuotas, en la segunda mitad del préstamo;
El prestamista deberá conceder al prestatario un mes para cumplir con su obligación advirtiéndole de la reclamación de la totalidad del préstamo en caso contrario.
Intereses de demora
El interés de demora será como máximo el interés remuneratorio incrementado en 3 puntos. Solo podrá devengarse sobre el capital adeudado y no podrán capitalizarse, es decir, los intereses del préstamo no generarán intereses de demora.
La figura del notario
La presente ley atribuye al notario la obligación de asesorar al prestatario, informándole de las cláusulas recogidas en la FEIN y en la FIAE de forma expresa e individualizada, no obstante, esta intervención no exime a la entidad de su obligación de informar sobre los efectos y cargas del préstamo.
El prestatario deberá acudir a notaria antes de la firma del préstamo, esta comparecencia del prestatario será obligatoria, y deberá producirse al menos un día antes de otorgar a escritura.
El prestatario deberá rellenar un test para valorar si efectivamente ha comprendido la explicación. En caso de que el prestatario no comparezca o la entidad no haya acreditado la entrega de la documentación previa, el notario no autorizará la escritura.
Cláusulas suelo
En los préstamos variables no se podrán introducir límites mínimos o cláusulas suelo, salvo el de 0%, ya que se establece que el tipo de interés remuneratorio no podrá ser negativo.
Productos vinculados
Se prohíbe la venta de productos como requisito para suscribir el préstamo (tarjetas, seguros etc..). Únicamente podrá autorizarse su comercialización, si la entidad acredita que resulta beneficioso para el cliente teniendo en cuenta otros productos de similares características y su precio de mercado.
Facilidades para cambiar el préstamo a tipo fijo y subrogar el préstamo
Se facilita el cambio de préstamos referenciados a tipo de interés variable por tipo fijo reduciendo la comisión por novación, (un máximo de 0,15%), que solo se aplicará durante los 3 primeros años
Igualmente se concede más libertad al prestatario para subrogar el préstamo con otra entidad. El hecho de que la entidad acreedora iguale o mejore la oferta de otra entidad no frustrará la subrogación, el deudor tiene la última palabra.
Hipotecas multidivisa
El prestatario podrá cambiar de divisa a la moneda en la que reciba sus ingresos o a la moneda del Estado miembro en el que cambiar a euros siempre que quiera, y en la FEIN tiene que incluirse una simulación de cómo aumentaría la deuda en caso de fluctuación de la divisa del 20%
Se establece que en caso de incumplimiento de las exigencias previstas, la cláusula multidivisa será nula y se considerará el préstamo como si se hubiera concedido en euros.
¿En qué me afecta si ya tengo una hipoteca firmada con anterioridad?
La nueva ley no tiene carácter retroactivo por lo que no es aplicable a los préstamos firmados con anterioridad, salvo que se produjera su novación o subrogación tras la entrada en vigor de la ley.
Excepcionalmente será de aplicación a los contratos suscritos con anterioridad en lo que respecta a la cláusula de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegue que su cláusula resulta más favorable. No obstante, no será de aplicación a aquellos préstamos en los que ya se haya producido el vencimiento anticipado.
Igualmente será de aplicación para facilitar el cambio de préstamos a tipo variable por préstamos a tipo fijo.
¿Vas a firmar un préstamo hipotecario? Contacta con nosotros, seguro que podemos ayudarte.
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