No es oro todo lo que reluce: Las hipotecas multidivisa

No paraba de decírmelo. Estaba enfadado consigo mismo y con el resto del mundo. Todo el mundo me dice que soy un “listo”, pero, ¿tú crees que si lo fuera estaría así? ,“¿crees que hubiera contratado una hipoteca así? “.

Javier estaba cansado, harto de que además de sentirse engañado en la contratación de su hipoteca, todo el mundo le dijese que eso le pasaba por “listo”,  por haberse metido donde “nadie le llamaba”.

Como Javier, muchos otros se han visto atrapados por las denominadas hipotecas multidivisa. La inmensa mayoría, coinciden en haber cometido el mismo error: un exceso de confianza en las personas que les comercializaron el producto como una "hipoteca maravillosa", “mucho mejor que las hipotecas corrientes”, “indicada sólo para clientes especiales” y sobretodo con la que pagar muchos menos intereses que las sometidas al Euribor. No, no eran los más listos de la clase, ni siquiera unos “listos” como mucha gente les dice. La mayoría de las veces, simplemente fueron los más confiados. 

¿Qué es exactamente una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria que permite al demandante del préstamo hacer frente al mismo en diversas monedas distintas al euro, a su propia elección.

Su principal peculiaridad es que estarán referenciados al tipo de interés del país de la moneda en cuestión y que se pagarán en la divisa de ese Estado.

Habitualmente estos préstamos se formalizaban en yenes o franco suizos, debido al bajo tipo de interés que con respecto al euro tenían en el momento de contratar la mayoría de estas hipotecas, normalmente en  los años 2006 y 2007 cuando el Euribor se encontraba a las puertas de alcanzar máximos históricos. ¿Qué mejor gancho?.

¿Cómo funcionan? 

Estas hipotecas incorporan una cláusula por la cual el cliente cumpliendo una serie de condiciones (sobre todo no incurrir en impago) puede cambiar la divisa, en los momentos de revisión del préstamo, de ahí su nombre. 

El tipo de interés estará referenciado al Líbor (London InterBank Offered Rate) más un diferencial negociable con el cliente. La hipoteca se revisará cada mes o cada trimestre, y será el cliente el que de forma FEHACIENTE, tiene que comunicar a la entidad su deseo de cambio de divisa (o incluso volver al euro). Os preguntareis por qué recalco fehaciente. Por mi experiencia, en muchos casos es la propia entidad la que “hace y deshace” en relación con el cambio de divisa debido al desconocimiento del cliente al cual vendió el producto. 

¿Qué riesgo conlleva la adquisición de una hipoteca multidivisa?

Cuando se adquiere una hipoteca multidivisa tenemos que tener claro que aparte del pago de los intereses que toda hipoteca conlleva, el adquirente asume el riesgo del cambio de divisa que puede hacernos pagar menos pero también puede aumentar el montante de nuestra deuda. 

Para que nos entendamos con un ejemplo claro y actual. Si nuestra hipoteca está en francos suizos, para pagarla tenemos que adquirir francos suizos. Si el franco suizo aumenta de valor, (como efectivamente ha ocurrido) necesitaremos más euros para comprar esos francos suizos que pedimos prestados en su día y devolverlos, pero si el franco suizo vale menos en el momento de la devolución, además de ahorrarnos un buen pellizco de intereses tendremos un beneficio extra en la compra de los francos suizos.

En general, las hipotecas en una divisa distinta del euro son interesantes para personas expertas en mercado y, sobre todo, para aquellas que reciban sus ingresos en monedas como el yen o el franco suizo, lo que evita tener que pagar la comisión por el cambio de divisa (que puede estar en torno al 0,5% del capital dispuesto en el préstamo).

¿Por qué se ha puesto de “moda” últimamente?

A primeros de este año, el Banco Central de Suiza decidió eliminar el suelo que tenía el franco suizo respecto al euro (que era de 1,2 francos por euro). Este tope se había establecido hace más de tres años para frenar la revalorización de su moneda. Esta era una decisión puramente política por lo que aunque el franco suizo fuera muy estable, Suiza podía revocarla en cualquier momento, como efectivamente así ha ocurrido…

Esta decisión ha tenido una consecuencia directa en las hipotecas  contratadas referenciadas al franco suizo, ya que la apreciación del franco suizo ha hecho que aumentará también la deuda que tendrán que pagar por la hipoteca en idéntico porcentaje. 

Así, por ejemplo, una hipoteca cuyo principal fuera de 150.000 euros habrá pasado a ser una hipoteca de 177.500 euros de  la noche a la mañana…

Tengo una hipoteca multidivisa ¿Qué puedo hacer?

Lo más importante será no precipitarnos con un cambio de divisa inmediato, ya que estaríamos asentando ese cambio para el resto de nuestra hipoteca y aumentando así nuestra deuda.

Jurídicamente hablando, un préstamo hipotecario multidivisa podría ser nulo o anulable, en su caso, si concurriese alguna de las causas de nulidad o anulabilidad previstas en el Código Civil (artículos 1.300 y ss), por ejemplo, el error en el consentimiento prestado debido a la insuficiente información facilitada, cuestión que deberá ser analizada en cada supuesto.

Una hipoteca multidivisa podría estar afectada por un vicio de nulidad, como cualquier otro contrato bancario de los que hablamos habitualmente en el blog, para lo cual, hay que estudiar el asunto concreto, y por tanto, no  prosperarán demandas colectivas por este motivo.

El Tribunal Superior de La Unión Europea (TJUE), se ha pronunció recientemente en su Sentencia de 30 de abril de 2014 sobre el carácter abusivo de las hipotecas multidivisa en Hungría a petición del Tribunal Supremo Húngaro. 

El Tribunal Europeo señala que la presencia este tipo de cláusulas no deben ser solamente transparentes y entendibles por el consumidor desde un punto de vista formal y gramatical, sino que este debe conocer y entender "las particularidades del mecanismo de conversión de la divisa extranjera, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo, de forma que un consumidor pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo". 

¿Eres titular de una hipoteca multidivisa?. Seguro que podemos ayudarte.