miércoles, 10 de agosto de 2016

La intranquilidad de la "HIPOTECA TRANQUILIDAD"

Hemos hablado mucho en este blog sobre productos bancarios: cláusulas suelo, IRPH, Hipotecas multidivisa, pero hoy os hablamos de un producto del que no se ha escuchado tanto hablar puesto que fue un producto comercializado únicamente por Banesto, fusionada por absorción con el Banco Santander desde el año 2013.

En el año 2007 Banesto, lanzó al mercado la denominada "Hipoteca Tranquilidad", un producto que bajo ese irónico término pretendía ofrecer una alternativa a la imparable subida del Euribor, ofreciendo una hipoteca a tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo.

Cuando Juan llegó a mi despacho estaba perdido, me comentaba que no entendía nada, que su cuota cada vez era más alta que el año anterior, que habían pasado 8 años desde que suscribió la hipoteca y únicamente había amortizado 6.000 € de capital pero había abonado 60.000 € de intereses, y que además con todo lo que pagaba la duración de su préstamo cada vez era menor, y me preguntó; -¿dónde está la tranquilidad en todo esto?-.

Efectivamente durante los años 2007 y 2008 nos encontrábamos con un Euribor que alcanzó valores históricos sobrepasando cotas del 5%; esto facilitó la captación de clientes que bajo el engañoso término de “tranquilidad”, creían que contrataban un producto estable y seguro que les permitía protegerse frente a nuevas subidas del Euribor. Sin embargo, estos valores eran los últimos de un Euribor cuyo descenso ya estaba previsto no solo por las entidades de crédito, sino por el propio Banco de España. Así, las entidades, al mismo tiempo que comercializaban este producto, sabían que el Euribor no solo no  iba a subir más, sino que su descenso era inminente, pero el cliente no tenía esta información privilegiada, y utilizaron ese temor alcista del Euribor para “captarles” con mayor facilidad, igual que ocurrió con las hipotecas multidivisa, la subida del Euribor fue "el escenario perfecto".

¿Cómo se comercializaba el producto?

Como a Juan, a los clientes que suscribieron este producto les ofrecieron un préstamo con una cuota fija durante toda la vida del préstamo, y así  lo anunciaba la propia publicidad del producto: “Hipoteca tranquilidad: con la misma cuota para siempre”. “Ya no te preocuparán las subidas del tipo de interés”.

Lo que se "pretendía" era proteger a los clientes frente a nuevas subidas del Euribor, de modo que su cuota siempre fuera fija y como se anuncia, no se preocuparan por “las subidas del tipo de interés”, pero nada más lejos de la realidad, ya que aunque parezca irónico es el propio préstamo el que sube cada vez más la cuota a pagar.

Lo que no te contaron, y la realidad de la hipoteca tranquilidad.

- Se establece un tipo fijo excesivo, totalmente fuera de mercado durante los 10 primeros años del préstamo; entre el 5% y  5,75%. A partir del año 11, el préstamo se vuelve variable conforme a las condiciones del contrato.

- Se introduce una cuota creciente durante toda la vida del préstamo.- He aquí la sorpresa de este producto; a pesar de la literalidad de la publicidad, y con independencia del periodo en el que nos encontremos (fijo o variable) la cuota es creciente durante toda la vida del préstamo, incrementándose entre un 2% o 2,5% cada año respecto de la cuota del año anterior. -¿Pero... la cuota no era la misma para siempre?-


- Un préstamo en el cual lo primero es abonar los intereses.- La cuota se destina en primer lugar a pagar intereses y solo el residual se destina a amortización de capital, por tanto al establecer unos tipos tan altos los 10 primeros años no se amortiza prácticamente nada de la deuda principal, y solo se abonarían intereses.

- El vencimiento del préstamo es indeterminado.- Lógicamente, y dado que la cuota cada vez es mayor, el vencimiento del préstamo cada vez se reduce más, es indeterminado. Un préstamo como el de Juan, contratado a 30 años, actualmente ha reducido su plazo de vencimiento en 11 años.

Este tipo fijo con cuota creciente, se comporta como una “cláusula suelo encubierta” que no permite al cliente beneficiarse de las bajadas del Euribor, siendo los escenarios en los años 2007 y 2008 de bajada, y no de subida como se le hizo creer a los clientes. Y decimos que es una cláusula suelo encubierta, pues aun cuando el préstamo se convierta en variable en el año 11, esa variabilidad siempre será al alza, la cuota nunca será inferior, siempre superior.

Como Juan, nos preguntamos dónde está la tranquilidad en referenciar un préstamo a un tipo fijo tan elevado cuando las previsión del Euribor era de descenso; o en pagar cada vez más cuota que el año anterior, o en qué prácticamente todo lo que se abona se destine a amortizar intereses y que lógicamente cada vez el plazo de vencimiento sea menor. 

-¿Dónde está la “tranquilidad” de la “Hipoteca Tranquilidad”?-

Más que una tranquilidad, resulta una asfixia para todos aquellos que confiaron en la entidad y creyeron que suscribían un producto que les salvaguardaba frente a subidas de los tipos de interés, cuando lo único que se protegía eran los intereses en favor de la “tranquilidad” de la entidad.

¿Existe solución para los afectados?

Sí. La comercialización que se realizó de la hipoteca tranquilidad, no cumple con el doble control de transparencia que exige nuestro Tribunal Supremo, ya que la entidad debe acreditar que informó a sus clientes con tal rigor que dicha información les permitiera tener una comprensibilidad real de las consecuencias económicas que conllevaba la suscripción del producto. Para ello, la entidad debía realizar simulaciones de distintos escenarios, especialmente de las previsiones (de bajada) del Euribor que ya se conocían y que pudieran justificar el beneficio de suscribir la hipoteca tranquilidad.

¿Eres titular de una hipoteca tranquilidad?. Seguro que podemos ayudarte. 


2 comentarios:

  1. Tengo una hipoteca "tranquilidad" y la sorpresa es que al llegar al año 11 he visto como la cuota permanece igual que el año 10 e incluso un poco más cara. Mi sorpresa viene cuando voy a reclamar al banco y me dicen que ahora es cuando estoy amortizando préstamo que ellos prácticamente no cobran ningún interés. Cuando desde un principio siempre la esperanza ha sido pasar estos primeros diez años, para poder empezar a respirar con una bajada de la cuota. Como solución, voy a poner una reclamación en consumo, aunque creo no servirá de nada. Por lo que pediré un préstamo para pagar a un abogado que lo reclame. " SITUACION DE IMPOTENCIA TOTAL".
    P-D. Sueldo 1.180 euros, cuota mensual 819 euros.

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    1. Buenos días,

      Si quiere que le asesoremos, puede ponerse en contacto con nosotros llamando al 983 040 042, en el correo helena@abogadosversus.com o rellenando nuestro formulario de contacto.

      Reciba un cordial saludo,

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