domingo, 14 de febrero de 2021

¿Cuándo finaliza el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

Parece que ya no hace falta explicar con mucho detalle lo que son los gastos hipotecarios, brevemente diremos que son aquellos gastos que abonó el prestatario cuando formalizó su préstamo hipotecario y que incluyen: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

En fecha 23 de diciembre de 2015, nuestro Tribunal Supremo declaró nula la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos del préstamo hipotecario. Si te estás preguntando si tú pagaste estos gastos, casi con toda probabilidad la respuesta es sí, ya que esta cláusula se encuentra en todas las escrituras de préstamo hipotecario.

El pasado 27 de enero de 2021 el Tribunal Supremo, aplicando lo dispuesto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 16 de julio de 2020, puso fin a la controversia de cómo debió ser el reparto de gastos, entre prestamista y prestatario, y por tanto las cantidades que puedes ser reclamadas por el consumidor, siempre que la cláusula sea declarada nula.

Así, las cantidades que pueden ser reclamadas son las siguientes: 

- El 50% de la factura de NOTARÍA, por los aranceles abonados por la escritura de préstamo hipotecario.
- El 100% de la factura de GESTORÍA, por la tramitación para formalizar el préstamo hipotecario y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El 100% de la factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD, por la inscripción del préstamo.
- El 100% de esta factura de TASACIÓN por la valoración del inmueble antes de la concesión del préstamo hipotecario.

¿Todavía estoy a tiempo para reclamar?

El pasado 16 de julio de 2020, el TJUE también se pronunció sobre la posible prescripción para reclamar los gastos hipotecarios. En dicha sentencia, estableció que si bien es posible establecer un plazo de prescripción para poder obtener la restitución de cantidades, éste no puede hacer imposible en la práctica, o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.
Pues bien, dado que nuestro Tribunal Supremo no ha fijado un plazo de prescripción , las diversas Audiencias Provinciales siguen criterios diferentes en cuanto a cuándo finaliza el plazo para reclamar, o si por el contrario ya ha finalizado.

El criterio seguido por nuestra Audiencia Provincial de Valladolid, es de 5 años desde la primera sentencia dictada por el Tribunal Supremo, el 23 de diciembre de 2015 o bien desde el 23 de enero de 2019, pues es en este momento cuándo el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula de gastos es nula.
Dado que la Audiencia no ha matizado si debemos tener en cuenta la primera sentencia o la segunda, por prudencia debemos acoger el plazo más restrictivo, marcado por la sentencia de  23 de diciembre de 2015, y por tanto, el plazo habría finalizado el 23 de diciembre de 2020.

Entonces, ¿ha finalizado el plazo?

Tal y como ya he establecido en otros artículos, Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo por el cual se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el covid-19, incluyó en su Disposición Adicional Cuarta, la suspensión de los plazos de prescripción y de caducidad de cualesquiera acciones y derechos. Posteriormente el Real Decreto 537/2020 de 22 de mayo, alzó la suspensión con efecto desde el día 4 de junio de 2020.

Por tanto, para calcular la prescripción y caducidad de una acción, debemos tener en cuenta que debido al estado de alarma producido por el covid-19, los plazos de prescripción han quedado suspendidos durante esas fechas durante 82 días, y son estos 82 días los que debemos añadir a nuestro plazo de prescripción.
Por tanto, a día de hoy y siguiendo el criterio mantenido en diversas Sentencias por nuestra Audiencia Provincial de Valladolid, y mientras no exista un cambio legislativo o se establezca un nuevo criterio, el plazo para reclamar finalizará el próximo 15 de marzo de 2021.

Otros plazos de prescripción

-Existe otro sector más restrictivo que entiende que el inicio del plazo para computar la prescripción debe fijarse en el momento en el que se hicieron los pagos, y ese plazo será de 5 años para obligaciones nacidas a partir de octubre de 2015, o el antiguo plazo de 15 años para aquellas acciones nacidas con anterioridad  (estos préstamos tendrían la acción de restitución de cantidades prescrita salvo que se haya presentado una reclamación extrajudicial). 

-Por otra parte, el sector más “flexible” de todos,  entiende que dado que la acción de nulidad de la cláusula no prescribe, la restitución de cantidades tampoco prescribe.

¿Qué necesito para reclamar?

Para reclamar las cantidades indebidamente abonadas, la acción que interponemos es la nulidad de la cláusula de gastos, y para ello es necesario tener la escritura de préstamo hipotecario y conservar las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Sin facturas no podremos reclamar, ya que la carga probatoria la tiene el demandante.

Mi préstamo está cancelado, ¿puedo reclamar los gastos hipotecarios?

En atención al plazo de prescripción seguido por la Audiencia Provincial de Valladolid, tener cancelado el préstamo no será un obstáculo para reclamar, ya que el inicio de la prescripción la marca la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 para todos los préstamos.

¿Quién puede reclamar?

Aquellos consumidores que hayan suscrito un préstamo hipotecario, o hayan novado un préstamo hipotecario podrán reclamar todos los gastos ya citados, siempre que la fecha de suscripción sea anterior a 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la modificación de la Ley Hipotecaria, que también modificó el reparto de los gastos hipotecarios, siendo desde ese momento abonados por la entidad prestamista, a excepción de la tasación que debe abonarla el prestatario.


¿Tienes un préstamo hipotecario? ¿Quieres saber si aún puedes reclamar? Ponte en contacto con nosotros, seguro que podemos ayudarte.


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